Ce pacte d’actionnaires peut servir principalement à :

1. Garantir la liquidité de la société en prévoyant les modalités de sortie par le rachat des actions par les autres actionnaires ou un tiers désigné. Cela permet à l’actionnaire vendeur (ou en cas de décès ou incapacité juridique) d’être « garanti » sur une valorisation équitable de ses actions s’il se trouve dans un cas de sortie du capital.

2. Organiser et renforcer les modalités de contrôle de la société par ses dirigeants et ses actionnaires à travers les pouvoirs conférés à certaines actions de préférence : pouvoir de contrôle, mais aussi dividende prioritaire par exemple.

3. Protéger les minoritaires investisseurs afin de leur garantir la non dilapidation de leur patrimoine et à en favoriser le développement par l’exercice d’une certaine pression dans la gestion de l’entreprise.

En résumé, le pacte d’actionnaire permet d’avoir un accord écrit qui prolonge et enrichit considérablement les droits devoirs et obligations réciproques pouvant exister entre les personnes associés et (ou) dirigeantes.

C’est un outil formidable d’innovation et d’adaptation au monde complexe des affaires. Il est très souvent utilisé pour les projets innovants et nécessitant une permanente adaptation.

Il est clair que la composante patrimoniale dans l’évaluation d’une SCI est très importante. En effet, il existe des barèmes de prix au m² en fonction de l’emplacement qui sont difficilement contestables, eu égard notamment aux publications faites par les notaires, sur les plans local et national. Ces données sont accessibles aux pouvoirs publics, et servent même de base aux principaux indices de revalorisation de loyers.

Néanmoins, on ne peut limiter la valorisation au seul prix au m², car le rendement est une donnée essentielle de la valorisation d’un bien. En effet, si on prend l’exemple des biens à usage professionnels, leur rendement locatif est en règle générale très supérieur à celui des locaux à usage d’habitation classique. Dans ce cas, la valeur de rendement sera nettement dominante dans la formation de la valorisation du bien dans son ensemble.

Enfin, et comme pour toute société, il faudra analyser le bilan de la SCI, afin notamment d’apprécier ses autres actifs (trésorerie, créances) et ses dettes (emprunts, découverts, comptes courants d’associés) afin de tenir compte d’une valeur intégrant l’historique de la société dans son ensemble. Pour schématiser, une SCI présentant des dettes équivalentes à ses actifs immobiliers réévalués peut ne valoir qu’1 €uro symbolique !

Dès lors qu’un doute est possible, il convient de valoriser périodiquement chaque SCI afin de disposer d’arguments concrets face à des velléités de revalorisation de la part de l’administration fiscale.

La première raison est juridique : les statuts d’une SCI permettent de régler la plupart des difficultés pouvant survenir dans la vie d’une société. Elle manifeste la volonté de participer ensemble à une oeuvre commune. Les cas de décès, d’incapacité, de mésentente sont parfois clairement définis par la loi, mais il est possible d’y déroger et de prévoir des dispositions plus adaptées à chaque cas de figure. Il est notamment possible de rédiger un pacte d’associé qui sera chargé de régler des cas d’espèces prévus et voulus par les associés.

La deuxième raison est patrimoniale : le fait de disposer d’un capital social permet de définir des pourcentages de détention très fins, et donc de pouvoir répartir un patrimoine globalement, de façon équitable par exemple à ses héritiers. Lors d’une succession, des problèmes de compensation entre les ayants droits peuvent voir le jour, notamment si le patrimoine est composé d’éléments hétéroclites en taille et valeurs. La SCI permet de pallier cet inconvénient et d’opérer des compensations à l’aide de pourcentages de détention plus finement calculés. Autre élément patrimonial : il est possible de démembrer les droit de propriété entre usufruit et nue-propriété portant sur les parts sociales. Ainsi, un donateur peut ne donner que la nue-propriété et conserver l’usufruit afin de pouvoir jouir des revenus de son patrimoine, tout en ayant l’ayant transmis pour l’essentiel de sa valeur à ses héritiers à moindre coût fiscal.

La troisième raison est fiscale : dans un certain nombre de cas, le régime de taxation à l’impôt sur les sociétés s’avère être un choix judicieux, notamment pour les contribuables fortunés, mais aussi pour ceux qui n’envisagent pas de céder leur bien.

Un dernier argument, est la clarté : une société civile immobilière doit tenir une comptabilité, et celle ci doit être annuellement validée par une assemblée générale ordinaire qui donne quitus à la gérance, et approuve les comptes. Cette comptabilité est le gage le plus essentiel du respect de l’équité entre les associés.

Un prévisionnel portant sur une SCI sera le meilleur argument de transparence et de sécurité, notamment pour les financeurs de projets.

Le régime des frais réels

Il fonctionne selon le calcul suivant :

Montant total des dépenses liées au véhicule* x (kilométrage privé / kilométrage total)

*Ce montant se compose comme suit : amortissement (20 % de la valeur d’achat pour un véhicule de moins de 5 ans et 10 % pour un véhicule plus vieux ) + frais d’entretien + assurances. On y ajoute aussi l’éventuelle prise en charge des frais de carburant par l’employeur.

Le résultat obtenu doit être déclaré comme avantage en nature sur la déclaration d’impôt.

Le régime du forfait annuel :

Le bénéficiaire d’une voiture de fonction est imposé sur 9 % du coût d’achat du véhicule, si ce dernier a moins de 5 ans et 6 % s’il est plus ancien. Si l’employeur paie le carburant, on peut au choix ajouter les frais réels ou adopter un mode forfaitaire et déclarer 12 % du coût d’achat du véhicule (ou 9 % si le véhicule a plus de 5 ans) au titre de l’avantage en nature du carburant.

Le régime de la redevance :

Dans ce régime une somme correspondant à une partie du coût de la voiture de société est prélevé sur le salaire du bénéficiaire. Le salarié n’a pas besoin de déclarer un avantage en nature.

Les trois régimes présentent des avantages en fonction de l’utilisation du véhicule de fonction.

Pour plus de renseignements, contactez un de nos conseillers au 0 811 090 286.

Lorsque la négociation aboutit à une notion d’enveloppe de prix, ce même prix peut utilement être décomposé en éléments directs et indirects.

Prenons l’exemple d’une partie du prix payée sous forme de salaire au cédant. Quels en sont les avantages ?

Avantages pour l’acheteur :

• la partie du prix qui sera différée dans le temps n’a pas besoin d’être financée directement : cela augmente les chances d’aboutir auprès de la banque qui finance. Par exemple, il peut s’agir d’une salaire net versé pendant 12 mois. Ce salaire sera de surcroît déductible de l’impôt auquel est assujetti l’entreprise alors qu’à contrario, la valeur des titres de participation ne sont pas amortissables, ni déductibles. Le surcoût social de la rémunération est donc utilement amorti par la déduction fiscale en résultant.
• l’implication du cédant sur son niveau de diligences dans la transmission sera meilleure car sa contrepartie sera précisément la rémunération

Avantages pour le vendeur

• différer et atténuer dans le temps une partie du prix de vente avec une contrepartie légale indiscutable, à savoir transmettre l’entreprise. Le vendeur pourra notamment être rémunéré à travers un CDD dont l’acquéreur doit impérativement s’acquitter, et ce même s’il dépose le bilan à travers le fonds national de garantie sociale
• faciliter la transaction, vendre son entreprise et donner une preuve de son implication dans la transmission qui suit la transaction

D’autres formes de prix indirects peuvent être trouvées, mais il faut toujours veiller à respecter les règles fiscales, notamment pour ce qui concerne les éventuels avantages en nature qui seraient consentis postérieurement à la vente. Il faut toujours respecter le principe de base de déductibilité d’une charge : celle doit être engagée dans l’intérêt de l’entreprise.

Pour valoriser correctement votre entreprise en cas de divorce, mieux vaut prendre les devants, c’est à dire de ne pas laisser le futur ex-conjoint diligenter la valorisation avant vous. En effet, les juges, en cas de litige entre les parties, s’attacheront en priorité a examiner les valeurs « sérieuses », c’est à dire celles qui auront été effectuées par la partie la plus diligente, la plus rapide, la plus consistante.

Dans une valorisation, on établit une fourchette de valeurs : valeur basse, valeur haute. Par ailleurs, les paramètres intervenants dans cette valorisation sont eux aussi issus de fourchettes (coefficients de pondération de moyennes, nombre d’années de bénéfices, taux d’actualisation, etc.) En bref, si vous prenez les devants, vous pourrez établir une valeur « à minima », tout en restant dans du raisonnable.

Si vous tirez le premier, vous mettrez la partie adverse en position de s’aligner peu ou prou sur votre valorisation, car vous aurez été le plus diligent, en particulier si votre dossier est élaboré par un professionnel assermenté pour votre valorisation.

A l’inverse, si vous laissez la partie adverses s’adjoindre les services d’un expert assermenté pour la valorisation de votre entreprise, il y a fort à parier que vous aurez à faire face à une valorisation en fourchette haute.

En conclusion, il est impératif de prendre les devants et ne pas laisser la partie adverse vous devancer. Mass & Lauter expert assermenté, vous fournit une valorisation que vous pourrez utiliser devant un tribunal en cas de litige.

Deux écoles s’affrontent, sans aucun fondement. Il y a les adeptes de l’IR dont l’argument massue est le suivant : l’exonération de la plus value sur la revente du bien au terme d’une période de 15 ans.

Très bien, mais de nombreux arguments objectifs et chiffrables viennent le contrecarrer :

• la revente est une possibilité, pas une obligation.
• en option IR classique, le contribuable paie de l’impôt sur le revenu (à une période de sa vie ou il a des revenus donc une tranche marginale d’imposition élevée) et de la CSG CRDS sur des bases qui n’ont rien à voir avec les flux de trésorerie. Concrètement, eu égard aux très faibles possibilités de déductions fiscales dans le régime des revenus fonciers, les contribuables se voient taxés sur la plus complète virtualité financière ! Cela conduit certains d’entre eux à créer du déficit artificiellement pour contrer cette situation néfaste. D’autres sont obligés de céder tout ou partie de leur patrimoine pour faire face à leurs impôts !
• les impôts payés sur les revenus fonciers sont des avances gratuites au fisc et le contribuable perd l’avantage de l’effet de levier du temps dans son projet immobilier (un impôt payé en 2011 est plus de deux fois supérieur en €uros constants que celui payé 25 ans plus tard en 2036 sur la base d’un hypothèse réaliste d’inflation à 3 % !). Autrement dit, tout l’argent avancé au fisc n’est pas placé et ne produit pas d’intérêts !
• les avances d’impôt faites au fisc sont souvent bien supérieures au montant des impôts payés sur la plus value (lorsqu’il y a revente !!), car souvent, cette vente a lieu bien plus tard, à un moment ou la tranche marginale d’imposition du contribuable est bien plus faible.

A contrario, de nombreux arguments positifs en faveur de l’option IS sont à souligner :

• La possibilité d’amortir le bien immobilier investi en déduction des loyers : cela a pour effet de réduire considérablement la base de taxation précisément pendant la durée de remboursement du prêt. Par conséquent, il y a « justice fiscale » par une mise en adéquation entre la base taxable et les flux financiers
• La possibilité de distribuer des dividendes dans un régime fiscal personnel très avantageux : 40 % d’abattement sur ce revenu.
• En cas de non revente (ce qui est souvent complètement oublié par les adeptes du régime classique IR), c’est tout bénéfice : pas de taxation pendant la période de capitalisation et revenus avantageux à la sortie….

En matière de conseil, ne jamais généraliser, mais surtout et aussi, regarder les choses en faces après les avoir mesurées.

Dans les simulations immobilières faites par Mass & Lauter, nous comparons systématiquement les deux solutions en intégrant tous les paramètres personnels de l’investisseur.

Tout est question de mathématique financière. Prenons par hypothèse un taux d’inflation de 3 % l’an pendant 25 ans et répondons à la question simple suivante : à combien 1000 € d’aujourd’hui correspondront ils dans 25 ans ? La réponse est 2 094 € !

Donc sur une durée normale d’emprunt (25 ans), ma mensualité va donc « valoir » moins de la moitié dans 25 ans qu’aujourd’hui ! Et si dans le même temps mon loyer est à peu près indexé sur l’inflation (Indice de révision des loyers, ou indice du coût de la construction), mon loyer va donc doubler !

Franchement, c’est une très bonne affaire pour les investisseurs qui savent être patients, car en matière d’immobilier, le temps c’est vraiment de l’argent.

Dans les simulations immobilières que nous effectuons, nous actualisons les flux et les déflatons afin de fournir une information économique la plus pertinente possible car le temps est un véritable facteur d’enrichissement qu’il faut impérativement intégrer.

Sur le plan Européen maintenant, les négociant en VO sont astreints à une traçabilité notamment par l’acquittement de la TVA lors de mouvements de véhicules au sein de la CEE.

Par ailleurs, les négociants de véhicules d’occasion sont responsables de l’état du véhicule qui doit respecter les normes applicables notamment pour ce qui concerne les obligations de contrôle technique et de garantie de sécurité à son utilisation.

Ainsi, élaborer un prévisionnel pour un négociant en VO implique de tenir compte de ces spécificités comptables et fiscales. Cela se corse un peu plus si on intègre une relativement forte saisonnalité dans le négoce lui même, que ce soit à l’achat comme à la revente, et le poids du stock dans l’analyse du besoin en fonds de roulement. En effet, cette activité peut s’avérer particulièrement consommatrice de trésorerie, car pour vendre, il faut des références en stock, à moins de travailler sur catalogue, mais ça, c’est une autre affaire !

Les charges variables désignent celles qui sont directement liées et en règle générale, proportionnelles au chiffre d’affaires. Donnons quelques exemples caractéristiques de charges variables : frais de commercialisation, frais de carburant pour un taxi, frais de déplacement pour un commercial, achats de marchandises pour un commerçant….Ce qui caractérise les frais variables, c’est qu’ils varient en fonction du chiffre d’affaires, et ainsi on peut déterminer ce que l’on appelle la marge sur coûts variable (MCV).

Les charges fixes (ou charges de structures) sont quant à eux existants, même en l’absence de chiffre d’affaires. Contrairement aux frais variables, les charges fixes (CF) évoluent par paliers successifs. Ce sont souvent des charges résultant d’investissements entraînant des flux financiers indépendants du chiffre d’affaires à l’instant T, bien qu’absolument nécessaires à la réalisation du volume d’affaires sur une période moyen ou long terme.

Le seuil de rentabilité est donc le chiffre d’affaires tel que Marge sur Coûts Variable = Charges fixes (MCV = CF).

L’analyse de sa décomposition entre charges variables et charges fixes permet de mieux appréhender l’activité dans son détail et de cerner la capacité à une entreprise de devenir rentable. Une perte en soi n’est pas fondamentalement négative, si par ailleurs l’analyse du seuil de rentabilité permet de déterminer le chemin qui reste à parcourir pour une entreprise en devenir. Le capital risqueur sera attentif à cette notion de seuil de rentabilité car les entreprises qu’il appréhende peuvent parfois ne pas avoir encore atteint ce seuil de rentabilité.

Le prévisionnel doit intégrer cette notion de seuil de rentabilité afin d’éclairer les interlocuteurs sur la décomposition fonctionnelle du compte de résultat à travers l’analyse des charges dans leur ensemble.